2025年9月24日，江西省第十四屆人大常委會第十九次會議全票表決通過了《江西省城市更新條例》(以下簡稱《條例》)，這是2025年中央城市工作會議召開后全國誕生的首部省級層面城市更新地方性法規，為城市更新工作提供強有力的法治保障。

一、立法背景

實施城市更新行動，是黨中央、國務院為推動城市高質量發展作出的重要決策部署。中共中央辦公廳國務院辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，加快推進城市更新相關立法工作，健全城市規劃建設運營治理和房屋管理法律法規。“十四五”時期，江西省以省部共建城市體檢評估機制推進城市高質量發展示范省和“好社區”建設全國試點為契機，吹響實施城市更新行動沖鋒號，初步探索出一條具有江西特色的城市更新發展道路。省委省政府高度重視城市更新工作，堅持系統謀劃、部門協同、規劃引領，高位推進城市更新立法工作，著力解決城市更新工作部門職責邊界不清晰、專項規劃法定地位缺乏、多元參與機制不健全、要素保障不足、政策支持碎片化等痛點難點堵點問題。

二、立法思路

《條例》堅持系統思維，形成了一套完整的城市更新制度體系，系統體現了城市在發展理念、物質形態、建設模式、治理體系等方面創新思維;堅持問題導向、目標導向，以制度建設為抓手。一方面聚焦城市更新實施推進中的突出問題，健全城市更新工作機制，明確各級政府、相關部門和實施主體的職責分工，構建責任清晰、分工明確、協同高效的工作格局；另一方面從更新程序、更新主體、多元參與等方面進一步規范和保障城市更新工作，同時按照城市更新八大主要任務，提出了城市更新活動的實施要求。

三、主要內容

《條例》由城市更新規劃體系、實施體系、保障體系三大支柱組成，共同構成了城市更新的制度框架，主要包括總則、城市更新規劃、法律責任等七章，共48條。

在規劃方面，提出了構建“城市體檢一專項規劃一片區策劃方案一年度計劃一項目實施方案”的規劃體系;在實施方面，明確了各方的職責分工，從更新程序、更新主體、多元參與等方面共同推動形成高效協同的工作格局;在保障方面，集成了土地、規劃、財政、金融等一系列支持政策，形成推動城市更新的政策合力。

（一）適用范圍。在設區的市、縣(市、區)城鎮開發邊界內開展的持續改善城市空間形態、功能和品質的建設和治理活動。包括既有建筑改造利用、城鎮老舊小區整治改造和完整社區建設、老舊街區、廠(園)區城中村等更新改造、完善城市功能、建設改造城市基礎設施、修復城市生態系統、 保護傳承城市歷史文化等。

（二）基本原則。

堅持以人民為中心，遵循規劃引領、體檢先行、民生優先，因地制宜、分步實施、集約高效，政府統籌、市場運作、多元參與的原則。

1.明確政府責任厘清部門職責。省人民政府住房城鄉建設部門統籌、協調全省城市更新工作。設區的市、縣(市、區)人民政府住房城鄉建設部門具體負責本行政區域內的城市更新工作。鄉鎮人民政府、街道辦事處按照職責做好城市更新相關工作。縣級以上人民政府發展改革、財政、自然資源、地方金融管理等部門和稅務機關等單位按照各自職責推進城市更新相關工作。各級人民政府應當暢通各類主體參與城市更新活動的渠道，并依法保障其合法權益。

2.堅持規劃引領、體檢先行創新城市更新規劃實施體系。

建立城市體檢先行機制，為各層級編制城市更新規劃提供科學依據和問題導向，確保“對癥下藥”。城市更新專項規劃的核心作用在于統籌協調各類城市更新活動，是審批核準城市更新項目和投資概算的重要依據。片區策劃方案介于專項規劃與具體項目之間，起著承上啟下的作用。既要落實專項規劃的要求，又要指導具體項目的實施。年度計劃將規劃確定的戰略目標轉化為具體的行動項目，使城市更新工作能夠分步實施、有序推進。城市更新項目實施主體應當根據城市更新專項規劃和片區策劃方案，編制項目實施方案編制有關規劃等城市更新活動應當充分運用城市設計方法，規范和引導城市更新項目實施。

3.明確更新主體強調公眾參與。《條例》按照項目投資主體和物業權利人的不同，分:政府投資的，政府與社會資本合作投資的，非政府投資的，權屬關系復雜但涉及公共利益、公共安全的四類城市更新項目，分類確定實施主體，并賦予實施主體通過多種方式組織項目實施的權利。小微城市更新項目的物業權利人可以自主更新實施。可將區域綜合性或多個城市更新項目劃定為一個城市更新實施單元，并確定實施單元統籌主體《條例》保障了社會公眾在城市更新項目中的知情權、參與權、建議權和監督權，形成“共商、共建、共享”的良性互動格局。縣級以上人民政府應建立城市更新專家委員會制度，為城市更新決策、政策制定等提供咨詢意見。鼓勵房地產、建筑施工、勘察設計、物業服務等企業和其他社會資本通過資產入股、作價出資等方式參與城市更新項目。

4.堅持因地制宜、分步實施健全城市更新保障措施。一是優化更新程序，提高審批效率。優化現有的立項審批、用地審批、規劃許可、施工管理、竣工驗收等項目實施程序和規則規定縣級以上人民政府應當建立并聯辦理、容缺受理、快速審批等工作機制，結合實際建立許可豁免清單，提高審批效率。考慮到城市更新項目單個項目工程量少，提出城市更新項目可以打包立項審批、分子項實施。對城市更新項目無法達到現行標準和規范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于現狀的標準進行更新。對于無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑物，經調查不違反法律法規規定的，可以納入項目實施方案一并辦理相關手續。針對老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋改造利用，允許存量建筑功能轉換和混合利用。二是多元投融資，破解資金難題。建立健全城市更新多元投資融資機制，包括財政資金、金融機構融資、社會資本參與等多種渠道。發展改革部門應當依法將符合條件的城市更新項目納入本級重點建設項目庫和國債、政府專項債券支持范圍。三是產權與容量激勵，激發市場活力。對于保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等項目，可以在符合國家和省有關規定的前提下，優化核定其容積率。對于更新過程中增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施等附屬設施，其新增建筑量可以不受原規劃容積率指標的制約。兼容多種功能的土地和建筑物，對于可以分割的，按照不同宗地范圍、不同建筑區域或者樓層辦理分割審批手續，分區分層設權。

《條例》的制訂是我省全面貫徹習近平總書記關于城市工作重要論述，貫徹落實中央城市工作會議精神的重要舉措，也是我省加快建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市的探索實踐，必將為江西省城市更新提供更加堅實的法治保障，為全國城市高質量發展提供更多的“江西經驗”。